Споры, связанные с применением жилищного законодательства, всегда являлись самыми многочисленными среди других категорий гражданских дел, рассматриваемых судами. Несмотря на известную сложность этих дел, самых различных по своему составу и характеру, судебная практика по ним достаточно стабильна и едина.

Вместе с тем обновление жилищного законодательства с неизбежностью ведет к переосмыслению всей прежней судебной практики, выработке новых подходов в правоприменительной деятельности судов при разрешении жилищных споров. В первую очередь это положения, которые регулируют правомочия собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении лиц, по использованию специализированного жилищного фонда, по предоставлению социального жилья, и целому ряду других.

В соответствии со статьей 228 Гражданского кодекса  Российской Федерации  собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения, находящиеся в собственности гражданина, могут использоваться для личного  проживания  его самого и проживания членов его семьи, а также предоставляться во владение и пользование другим физическим либо юридическим лицам на основании соответствующего договора, если при этом не нарушаются действующие нормы и права других лиц (статья 30 ЖК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения, к которым относятся супруг, его дети и родители, другие родственники и даже иные лица, вселенные в качестве членов семьи, имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его  собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Эта гарантия жилищных прав членов семьи собственника действует до тех пор, пока поддерживаются семейные отношения. Доказательственное значение имеет только соглашение, составленное в письменной форме. Исключая супругов, для всех остальных бывших членов семьи достаточно простой письменной формы.

Для соглашения супругов , определяющего их имущественные права, в том числе и право проживания в квартире собственника, именуемого брачным договором,  предусмотрено нотариальное удостоверение (ст. 41 СК РФ). Однако, в судебной практике, нередки случаи, когда даже при наличии брачного договора, определяющего право проживания в квартире собственника - бывшего супруга, права бывшего супруга нарушаются. Один из  бывших супругов, собственник жилого помещения не желает исполнять условия договора, пытается оспорить брачный договор. Но судебная  практика показывает, что при соблюдении требований закона, предъявляемых к составлению  брачного договора, оспорить данную сделку не так легко.

Положение п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ о производной роли права пользования  жилым помещением члена семьи собственника распространяется  как общее правило на всех бывших членов семьи собственника независимо от трудоспособности, возраста,  срока проживания в этой квартире и иных обстоятельств. Вместе с тем закон предусматривает, что если имущественное положение бывшего члена семьи собственника не позволяет ему приобрести иное жилое помещение, то за ним может быть закреплено право пользования квартирой собственника на определенный период, продолжительность которого в каждом конкретном случае будет решаться судом.

На практике применение данного положения закона существенно ущемляет права собственника. Ведь вопрос о возможности продления этого срока  законом до сих пор не урегулирован. Если учесть, что по некоторым заслуживающих внимание причинам предоставленный судом срок является недостаточным для поиска иного жилья и речь идет о выселении инвалидов, престарелых, несовершеннолетних,  т.е. социально незащищенных людей, то продление этого срока вполне допустимо.  Однако,  в практике разрешения жилищных споров встречаются случаи злоупотребления бывшими членами семьи собственника данным правом. Бывшие члены семьи пытаются доказать, что к моменту завершения установленного судом срока проживания в жилом помещении собственника их материальное положение изменилось, к примеру, в связи с потерей работы, появившимся заболеванием и т.п. Такие обстоятельства необходимо проверять в суде, они требуют новых доказательств, экспертиз и порой дорогостоящих, чтобы доказать недобросовестность  действий  бывшего члена семьи.

Законодатель защищает права бывшего члена семьи нормой, предусматривающей предоставление отсрочки исполнения решения суда в порядке статьи 203 ГК РФ в том случае, когда  имеются заслуживающие внимание обстоятельства, не позволяющие гражданину обеспечить себя жильем, возникшие после истечения предоставленного судом срока  и после вынесения решения суда о выселении. В данном случае законодатель вновь  ограничивает право собственника на свободное и беспрепятственное  владение, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.

При применении указанных норм закона очень явственно вступают в коллизию закон и этика. Ведь часто стали встречаться случаи, когда ответчиками – бывшими членами семьи выступают дети, внуки бывшие снохи и зятья. Уровень социального жилья не растет, а падает. В новых экономических условиях он не интересен ни государству, ни руководителям предприятий, перешедших в частные руки. Тогда куда выселять этих «бывших»? Поэтому и используется любая возможность отсрочки исполнения решения о выселении. Однако, это замкнутый круг, который ведет не к защите и восстановлению нарушенных прав, а к бесконечной судебной волоките. Таким образом, приходим к извечному выводу, что любой закон может эффективно действовать только при наличии под ним материальной базы. Законодатель встал на защиту собственника и это обоснованно, но для законодательства, регулирующего жилищные правоотношения это весьма недостаточно и можно прямо сказать – однобоко. Социальное жилье нужно, чтобы защитить конституционное право каждого гражданина – это право на жилье. И покуда этот вопрос не решен – проблем при разрешении спора о защите прав собственника не убавится.

Несмотря на кажущуюся защищенность прав собственника, законодатель не уступает в защите жилищных прав бывших членов семьи собственника, в отношении которых собственник жилого помещения исполняет алиментные обязательства. По требованию бывшего супруга и членов семьи  суд может обязать собственника жилого помещения  обеспечить этих лиц другими жилыми помещениями.  Неясно как быть, если решение суда  о предоставлении иного жилого помещения бывшим членам семьи окажется неисполнимым: к примеру, реально такой возможностью собственник не располагает. Скорее всего, в этих случаях судебная практика пойдет по пути защиты прав бывших членов семьи собственника жилого помещения -  до предоставления им другого жилого помещения они будут сохранять право пользования прежним жилым помещением.

Примером такой проблемы в разрешении жилищного спора может служить случай, когда в квартире, принадлежащей супругу на праве личной собственности, проживала семья, состоящая из мужа, супруги и малолетнего ребенка. После расторжения брака супруг при наличии права на выселения бывшего супруга, предусмотренного ст. 31 ЖК РФ, не сможет реализовать его, если не предоставит своему ребенку и супруги другое жилое помещение. Возможен также случай, когда бывшая супруга даже без отсутствия совместных детей вправе требовать от бывшего супруга предоставления ей другого жилого помещения, когда на бывшего супруга будут возложены алиментные обязательства. Здесь собственник жилого помещения вновь может столкнуться с недобросовестными действиями со стороны бывшего супруга, о чем разрешая жилищный спор, ему нужно будет представить неопровержимые доказательства в суде.       

Выходом из этой ситуации для собственника жилого помещения скорее всего будет то, что в  случае отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения право пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника  неизбежно прекращается. Это возможно и до истечения установленного судом срока, в том числе и в случае изменения материального положения бывшего члена семьи.  

Еще одной проблемой применения закона в жилищном споре являются случаи, когда перед судом заявлены требования об определении порядка пользования строением. Судебная практика исходит из того, что каждому из сособственников индивидуального дома передается во владение и пользование конкретная часть дома, состоящая из жилых и подсобных помещений , с оставлением некоторых из них (или без такового) в общем пользовании. Порядок пользования квартирой в многоквартирном доме состоит также в распределении жилых комнат.

Наиболее оправданным при рассмотрении дел данной категории является такой подход, когда каждому сособственнику выделяется  жилая комната соразмерно его доле в праве общей собственности. Недопустимо выделение в пользовании одному из сособственников только жилых, а другому только подсобных помещений, непригодных для проживания.

Однако на практике, как правило, распределить между сторонами части дома или квартиры в точном соответствии с долями невозможно. Этому препятствует существующая планировка дома или квартиры. Зачастую суды незаконно  отказывают на этом основании в удовлетворении требований об установлении порядка пользования строением.

Предоставление жилых помещений по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, предусмотренных Конституцией РФ,- права граждан на получение жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных или других жилищных фондов. Данное право закреплено в ст. 49 ЖК РФ. Каждому субъекту РФ предстоит принять законы, устанавливающие порядок признания гражданина малоимущим. На органы местного самоуправления возложена обязанность по установлению учетных норм обеспеченности жилыми помещениями. 

Как же на практике защищается и реализуется указанное конституционное право граждан? Безусловно, проблем применения законодательства, регулирующего предоставление жилого помещения по договору социального найма очень много. Здесь гражданину приходится сталкиваться с необоснованными отказами в постановке на жилищный учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятии с учета. Суды практически завалены делами об обжаловании указанных действий органов местного самоуправления. И результат разрешения указанных жилищных споров не всегда положительный для граждан. Зачастую и сами граждане, встав на учет в качестве нуждающихся, совершают действия, по которым они перестают быть нуждающимися в улучшении жилищных условий: получают наследство; приобретают жилье на праве собственности, оформляя его на свое имя или на имя членов своей семьи  и т.п. То, что гражданина поставили на жилищный учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий  еще не гарантирует ему безусловно предоставления жилья. Данную гарантию нужно сохранить.     

Ныне действующий Жилищный кодекс РФ, как и ранее действующий ЖК РСФСР, предусматривает выселение без предоставления жилого помещения в связи с виновными действиями. Та и другая часть закона относится и как к нанимателям жилого помещения, так и совместно проживающим с ним членам его семьи. Как видно из текста статьи 91 ЖК РФ речь идет о нанимателе, но у нас сейчас уже почти все собственники жилья. И по-хозяйски распоряжаются не только своей собственностью, т.е. отдельно взятой квартирой, но и всем домом в целом. Если посчитать со времени начала приватизации сколько квартир было незаконно перепланировано, сколько несущих стен сломано – то удивишься как еще стоят эти чудо-дома. И никого не выселили без предоставления другого жилого помещения, штраф, да и то не все платили. А ведь допущено разрушение жилого помещения, нарушена целостность конструкции дома. И это создает серьезные проблемы и они требуют разрешения законодательным путем.

Указанная норма закона предусматривает выселение без предоставления жилого помещения лиц, лишенных родительских прав. Однако, законодатель оговаривает условие « если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным». Уважаемый законодатель, конечно невозможно, поэтому их и лишили родительских прав. Детей отправят в государственное детское учреждение, а горе-родители останутся проживать в своей квартире и к выходу детей из госучреждения от этой квартиры не останется и следа. А за детьми она значится, они не будут нуждающимися. Не додумал законодатель хороший закон до логического его завершения. Выселить необходимо таких лиц, а государству необходимо взять на себя обязательство за сохранность такого жилья до выхода детей из госучреждения. Тогда это будет целенаправленная деятельность на защиту прав детей и их законных интересов в вопросе соблюдения конституционного права каждого на жилье.

В настоящее время меняется отношение к довольно распространенной категории дел , именуемых на практике , как «иски о признании неприобретшими право пользования жилым помещением». В основе обращений в суд с такого рода требованиями лежит утверждение истцов о том, что зарегистрированное в спорном жилом помещением то или иное лицо на самом деле в него не вселялось, проживало по другому адресу и семейных отношений с ним не поддерживалось, а, следовательно, это лицо право пользования жилым помещением не приобрело.

На смену этим делам должны прийти другие споры: о признании недействительным  договора социального найма в части включения в него новых членов семьи, если при этом не были соблюдены требования закона, например не было получено согласие заинтересованных лиц.  

Имеющиеся недоработки в законодательстве, регулирующем жилищные правоотношения,  затрудняют практику применения такого закона,  зачастую лишают его действенной эффективности, не дают возможности защиты и восстановления нарушенного права.   

Вместе с тем, единственным способом защиты от нарушенных прав, в том числе жилищных прав, гарантированных Конституцией РФ, остается возможность разрешения возникающих жилищных споров в судебном порядке.