Дело Ф. ( иск о расторжении договора купли-продажи квартиры, признание права собственности)

октябрь 2009
Адвокат:
 

Истец и Ответчик долго находились в приятельских отношениях. Истец нуждался в деньгах и между ними была заключена сделка купли-продажи квартиры, по которой Истец был продавцом, а Ответчик покупателем. В договоре была указана покупная цена квартиры, а также, что все расчеты между сторонами произведены в момент подписания договора. Договор был нотариально удостоверен, далее была произведена государственная регистрация права собственности Ответчика на квартиру.

С учетом того, что у Ответчика не было жилищных проблем, и он состоял в приятельских отношениях с Истцом Ответчик разрешил Истцу проживать в квартире до момента, когда она понадобится Ответчику.

Прошел достаточно длительный промежуток времени, Истец успел жениться, в браке родился ребенок, но отношения с Ответчиком по какой-то причине испортились. Ответчик попросил Истца освободить квартиру, но он отказался. Тогда Ответчик попытался вскрыть дверь квартиры самостоятельно, Истец вызвал милицию написал заявление. Ответчика начали вызывать в органы МВД, а в итоге Истец подал исковое заявление в суд о расторжении договора купли-продажи квартиры и признании за ним права собственности на нее.

В качестве обоснования своих требований Истец указал, что денежных средств от Ответчика в качестве оплаты за квартиру не получал, расписки в получении денег не составлял и Ответчику не передавал. В качестве доказательства Истец представил в суд расписку, якобы составленную Ответчиком о том, что Ответчик денег Истцу за квартиру не передавал, и что Ответчик обязуется передать Истцу рыночную стоимость квартиры по требованию Истца на момент требования или переоформить на законном основании безвозмездно право собственности на квартиру на имя Истца.

Расписка была напечатана, подпись была похожа на подпись Ответчика.

Адвокат представляла интересы Ответчика.

Как пояснил адвокату Ответчик подпись на расписке могла быть и подлинная, так как Истец и Ответчик одно время работали вместе, отношения были доверительными, и Ответчик по роду своей деятельности подписывал много документов.

Возражая против заявленных требований, адвокат указал суду на следующее:


Что из себя представляет расписка, и порождает ли она какие либо права и обязанности сторон?


По своему содержанию с одной стороны, это попытка внести изменения в нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости, в части того, что деньги якобы не передавались.

Статья 452. п.1. ГК РФ Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Статья 550. ГК РФ Форма договора продажи недвижимости: Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Расписка была подписана только одной стороной и не была нотариально удостоверена.


С другой стороны, это попытка правового оформления обязательств сторон о заключении договора купли-продажи квартиры в будущем.

Если стороны собираются заключить в будущем договор о передаче имущества, то требования закона к данной сделке строго формализованы и указаны в ст. 429 ГК РФ.


Статья 429. Предварительный договор


1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.


Как уже указывалось выше форма для основного договора купли-продажи недвижимости установлена в ст.550 ГК РФ.


То есть, расписка, даже если бы ее дал на самом деле Ответчик, не порождала бы каких либо прав и обязанностей сторон которые бы подлежали судебной защите.